刘宇声、王子瑷 中银国际研究有限公司

2022年上半年内地的新冠肺炎疫情让许多物管企业受到冲击，伴随着房地产市场的市场调整，物管行业受到较多影响。同时新冠疫情和房地产市场的调整对基础住宅物业管理的影响有限，但这些不利条件将导致增值服务（包括非业主增值服务和社区增值服务）的贡献减少，从而使利润率下降。笔者将在此文中从在管面积、不同细分板块和盈利表现方面来评估物管行业受到的影响。

（一）在管面积：新冠疫情和房地产市场调整对行业龙头2022年上半年新增在管面积的影响相对有限。对部分龙头开发商而言，由于施工进度受近期房地产市场调整和新冠疫情的影响较小，部分龙头企业的关联方交付量同比下降幅度较小。一些头部物业管理公司的关联方在2022年上半年的交付面积同比跌幅不到15%。一些龙头国企开发商甚至可能在2022年上半年实现面积交付同比正增长，使得其关联的物业公司获益。一些公司关联方面积交付的下降可能会被收购带来的增长所抵消，而有些公司的第三方专案拓展表现出不俗的能力，也部分抵消了负面影响。然而，对于其他小型公司和关联地产公司有财务压力的公司来说，由于财务压力和较弱的执行力，建设进度因而延缓，所以这些公司的在管面积增加幅度会受到一定影响。同时，这些公司也不太可能通过第三方拓展显著增长在管面积，并且它们可用于收购的财务资源也较少。

（二）基础住宅物业管理：对于某些企业而言，由于2021年的收购，部分抵消了2022年上半年的不利因素影响，因而2022年上半年在管面积受到的影响比较小。结合基础物业管理业务收费结构的稳定性质，新冠疫情和房地产市场调整对龙头物业管理公司2022年上半年基础住宅物业管理的影响相对有限。对于规模较小的公司和关联方财务紧张的公司，由于收购和第三方扩展乏力以及更棘手的交付情况，影响可能更为显著。

（三）非业主增值服务： 与基础的物业管理业务相比，由于与房地产销售更加密切的关系，非业主增值服务会更直接地受到新冠疫情和房地产市场调整的影响，尤其是与开发商有关的非业主增值服务。而在2022年上半年大部分开发商的合同销售额在此期间同比下降超过40%，其中一些国企背景的物业公司关联方在2022年上半年合同销售业绩跌幅相对较窄。

（四）社区增值服务：尽管相比非业主增值服务来说，社区增值服务在2022年上半年受到的负面影响较小，而它也受了一定程度的负面影响，其更多来自于疫情而非房地产市场。受影响的板块主要包括广告、物业经纪、家装和上门家政，而住家家政服务和消费品管道业务表现良好。

（五）非住宅板块：尽管长期来说非住宅板块的蓝海市场性质带给它巨大上升空间，但预计这个板块短期内会受到更大影响。疫情之下由于给予租户免租期，物管公司的非住宅板块运营费用会受到影响，尤其是商场业务。此外，即使新冠疫情有所改善，为担当社会责任，国企物业管理公司也需要在2022年下半年向小企业提供更多免租期，因而在2022年下半年此类影响可能会比上半年更大。非国有商场受该政策影响较小，然而，在同业竞争压力下，非国有购物中心也可能需要提供一些优惠条款。

（六）现金周期和应收账款周期： 2022年上半年的不利条件也影响了物业管理公司的现金周期和应收账款周期。包括非业主增值服务、商业和公建业务在内的2B和2G业务将受到更大影响， 2C细分市场受到的影响将存在但有限。由于许多开发商面临财务压力，非业主增值服务下开发商业务的应收账款天数将承压。对于有国有背景的企业，这种影响应该是适度的，而关联方规模较小或财务压力较大的企业则将受到更为显著的影响。此外，非住宅物业管理业务的应收账款天数也将受到不利影响。就商场而言，物业管理公司正在和不利市场条件下的租户谈判来给予他们更优惠的条款。对于公建业务，由于地方政府面临更大的财政压力，一些专案的应收账款天数也有所延长。

（七）利润率：对于大多数公司，2022年上半年的利润率将受到不利影响。原因之一是收入结构的变化，正如前面所提到的，与基础住宅物业管理板块相比，非业主和社区的增值服务在2022年上半年受到了更大的打击，而增值服务毛利率相对较高，因而整体利润率偏低。另一个原因是抗疫成本升高导致销售及管理费用提高。此外，对于某些业务板块，尤其是城市服务板块，燃油作为城市环卫业务的主要成本之一，它的价格上涨也会导致城市服务利润率下跌。