刘宇声、王子瑷 中银国际研究有限公司

　　从国家统计局数据来看，内地8月份商品住房新房成交量跌幅同比收窄，而成交价环比跌幅扩大。其背后的原因是目前相当一部分开发商因为受到的现金流压力大于以往周期，令其降价压力较大。同时，开发商们因为资金的压力未能获取新的专案，也为了节约建造成本而更加慎重地推出新盘，所以这些开发商以推旧专案为主，然而旧专案并不会比新专案更有价格优势。

　　成交量出现弹后回跌

　　从周度高频数据来看，商品住房新房成交量经历了6月份反弹而7至8月探底的过程，市场往往将其原因归于断贷风波和天气的影响。然而，根据不同城市周度高频数据的分析，笔者发现很多城市出现6月份反弹、7至8月下跌的情况，其实归因于4、5月份因为疫情导致的积攒购房需求在6月份集中释放，7至8月份自然而然会有一定的回调。

　　典型的城市代表有上海、深圳、广州、杭州、成都、苏州、西安、宁波、沈阳、长春、温州、连云港、中山、芜湖等。有些城市比如上海、深圳、广州、成都等个别星期甚至出现了同比上涨的情况。而另外一些城市如北京、重庆、南京、武汉、大连、长沙、无锡、福州、济南、东莞、韶关、绍兴、宿州等则4、5月份受到的疫情影响较小，因而6月份没有出现明显的需求释放带来成交量反弹的情况，而是从年初至今这些城市的新房成交量同比变化呈现出微笑状的筑底回稳形态。

　　另一方面，笔者发现供给侧的跌幅实则大于需求端的跌幅，笔者认为这种趋势短期内会帮助市场逐渐重新建立平衡健康的供需关系。销售端在筑底回稳的同时，商品住房新开工面积的同比跌幅亦在扩大—从7月份的45.1%的同比跌幅扩大到8月份的同比下跌47.2%。同时地产投资的跌幅也有小幅扩大—7月份同比下跌13.4%，8月份同比下跌13.5%。笔者也观察到，虽然库存水平还在高位，但是由于地产投资下降，许多城市库存水平已经出现了下降趋势，比如上海、杭州、苏州、宁波、佛山、珠海、芜湖等城市。从存货的出清周期来看，有些一线城市的出清周期小于一年，较为健康，比如北京、上海、深圳、广州等城市；有些三四线城市比如惠州和中山的出清周期水平虽然还是处于高位，但是其增长斜率在逐渐下降，这也预示着未来这些城市的出清周期水平会有一定的改善。

　　市场料正在筑底回稳

　　综合成交量同比收窄，以及库存水平在越来越多城市出现的反转趋势，笔者相信市场本轮的调整不会是一个自由落体状下跌而无法恢复的市场，而是会呈现出一个逐渐筑底回稳的形态—尽管笔者认为本轮回稳时间可能会较长，回暖或许需要等到明年二季度。

　　另一方面，从政策端来说，近期的政策总体都呈现出放松和支持的趋势。一二线城市来看，许多城市一定程度上放松了限购，比如上海从8月20日开始，在临港新片区工作的非本市户籍人才若缴纳个税或者社保满一年及以上便可在临港新片区购买一套住房；西安8月21日出台了政策，有本科及以上学历的非本市户籍人士缴纳3个月社保后便可在规定区域内购买住房；济南将市区二环以外的区域放开限购等。

　　地方政策整体趋放松

　　特别的是，近期苏州放开限购的政策（苏州市非本地户籍的购房者可以在没有社保和个税缴纳的情况下购房）被叫停引来市场的担忧，但是这并非因为政府对房地产的支持态度出现了转变，而是因为这样的放松已经吸引了部分外地投机炒房人士，从而触及了政策的底线。其他例子包括福州、西安、重庆、南通、佛山等多地都下调了购房首付比例，宿州、贵阳、马鞍山、重庆等地都调整了公积金政策，长沙和洛阳等地出台了商品房契税补贴政策等，都呈现出放松和支持的政策趋势。总体来说，笔者认为在国家对于房地产行业抱有支持和帮助其平稳健康发展的态度之下，政策方面仍然有较大的放松空间。